В данной теме предлагаю делиться своим опытом о подстерегающих потенциального помещика подводных камнях, связанных с различного рода правовыми, организационными, разрешительными нюансами в наших "помещичьих" делах. Разумеется - наши мнения и советы в большинстве случаев не будут мнением профессионалов (и уж точно не будут официальным мнением соответствующих органов), но думаю, что в некоторых случаях и выход может быть найден, а во многих случаях помещики смогут вовремя предостерчь своих собратьев
Итак, начнем Расскажу о тех нюансах, с которыми сталкивался лично (как человек, принимающий на страхование частную недвижимость, и как человек, оформлявший документы на свою недвижимость).
1) водоохранные зоны. Строго говоря, в них жилищное строительство не запрещено. Но - в случае, если это угрожает экологической безопасности реки - строение подлежит сносу. Плюс ряд ограничений по разрешенной на этих землях хозяйственной деятельности. Мой совет - несмотря на всё искушение нырять с балкона в речку - воздержитесь от приобретения участка-дома в водоохранной зоне (грубо считайте 200м от берега)
2) кадастровый учет. Это проблема по всей стране. Государство сейчас ее решает, но не думаю, что решит быстро. Очень много участков, выделенных до начала 2000-х годов, обладая необходимыми документами (старого образца, но действительными) при этом не стоят на кадастровом учете. Чем это грозит? Ранее землю меряли теодолитами. Погрешность измерения (разрешенная) составляла 5 метров (!!!) Вдумайтесь в это. Если у вас участок 20 метров шириной и вам не повезло и по 5 метров с каждой стороны ошиблись не в вашу сторону - сколько останется? По факту же, когда собственники начинают ставить участки на кадастровый учет - начинается перемер границ с помощью GPS-устройств с точностью 0.1м. И есть немало случаев когда В ЦЕЛОМ земли не хватает. То есть есть 10 участков по 25 метров, а на самом деле (физически) земли всего 240 метров. Десять метров не хватает. Обычно их не хватит тому, кто пойдет делать вынос границ в натуре последним. Мой совет - узнайте, стоят ли на кадастровом учете участки ваших соседей. Если нет - бегите первыми. Если стоят - все равно бегите. Тем более что теперь это все равно необходимо при совершении сделок с землей.
3) разрешенная категория использования. По закону жилые дома могут строиться на землях поселений. На землях сельхозназначения - в общем виде нет. Есть ряд исключений (например, фермер в фермерском хозяйстве может отвести под жилую застройку определенный процент общей территории). Но в целом - это вариант ненадежный. Мой совет - по возможности воздержитесь от застройки земель, не относящихся к землям поселений. Или будьте готовы побороться за свое имущество. вариант не безнадежный, но непростой. Для справки - столь модные сейчас ДНП, СНТ и прочее - НЕ ЯВЛЯЮТСЯ землями поселений.
4) наличие документов как таковых. Тут вроде бы всё просто - право собственности на землю и дома регистрирует государство в лице регистрационной палаты. Она выдает установленной формы Свидетельство о государственной регистрации права. До настоящего времени действительны выданные в законном порядке документы от сельсоветов и пр на выделение земли - их обладатели могут не нервничать. Но сейчас покупая недвижимость - вы доказываете свое право на нее ТОЛЬКО в регпалате. Никакая фирма. нотариус, кооператив, ассоциация и т.д. этого делать не могут. Я бы не говорил об этом, если бы лично не столкнулся с огромным количеством случаев, когда у владельца коттеджа стоимостью под сто миллионов рублей из всех документов есть справка из бухгалтерии ООО "Застройщик Ося Бендер" об уплате членских взносов... Это же касается "экопоселений" во многих из изученных мною случаев земля в них принадлежит некоему юридическому лицу. А вовсе не "поселенцам". Со всеми вытекающими. Человек может построить дом, посадить сад - а в один прекрасный день ему (причем абсолютно по закону) укажут направление в пешую экскурсию с эротическим уклоном... Опять же - в современном свидетельстве указаны ВСЕ собственники недвижимости. А в старых зачастую указывается только глава семейства, к примеру. Или совершеннолетние члены его семьи. А его малолетний сынуля туда мог быть не вписан. А потом он подрос, вписался в сельсовете (или нет), напился, сел, украл-выпил - сел и сейчас находится в краях макара и его телят... Вы покупаете чудный домик, вам дают сельсоветовскую справку от древней милой старушонки, которая все свои триста лет тут прожила - вы счастливы. А потом макар отпускает сынулю на побывку - и счастливый рецидивист заявляется к вам с новостью о том, что это И ЕГО дом тоже. Будьте осторожны со старыми документами.
5) налоги на недвижимость. Сейчас это смешные цифры (я за свои 40 соток плачу около 170 рублей в год). Но, во-первых - именно из-за этого многие их не платят. налоговая по закону обязана выслать необходимое извещение по вашему адресу. Но всегда ли вы проверяете свой почтовый ящик по месту регистрации? Лично от меня до моей регистрации 700 км Кроме того - косяк налоговой не освобождает вас от уплаты налога. Это может аукнуться разными бедами. За границу не выпустят на отдых, права отберут на дороге при рейде ДПС с ФССП... В плохом случае - вас лишат собственности. Это вряд ли, но если именно ваш участок кому-то приглянется... Во-вторых - уже принято принципиальное решение о пересмотре шкалы налогообложения. В 12 регионах РФ завершен пилотный проект по новой оценке недвижимости. Видимо, после выборов налог будут вводить. По опыту пилотного проекта - налоговые отчисления выросли в 6-9 раз (!!) По максимуму - он, возможно, будет составлять до 1% от рыночной стоимости недвижимости в год. Посчитали?. Мой совет - учитывайте такую возможность.
6) земля отдельно от дома. Такое бывает. Оформляли в разное время, появилась долевая собственность, разводы, рождения детей и пр. Если не вдаваться в огромное количество нюансов, то есть общее правило: ДОМ СЛЕДУЕТ ЗА ЗЕМЛЕЙ. То есть грубо говоря - чья земля, тот и прав. Опять же мое мнение - если вы видите, что у земли и дома на ней разные собственники - я бы не связывался. Да - тут можно всё решить, но стоит ли? Неужели такой уж суперучасток? Поищите другой. Это сокровище пусть кому-то другому достанется - а вы со стороны понаблюдаете.
7) размещение построек на участке. Упомянул об этом в другом топике как о частном случае, подумал... и решил написать тут. Итак - есть санитарные и пожарные нормы размещения построек (и даже насаждений) на участке. Постройки ваши не могут быть ближе пяти метров к границе участка. Деревья ваши - ближе 1.5 метров. Дом не должен выступать за красную линию (а вы хоть видели, где она у вас проходит? у меня - по моему участку. Да-да - именно так - участок-то мой, но вот так намеряли - мне пришлось переместить свою стройку на три метра вглубь участка, когда я это узнал) Да - всё верно, это сплошь и рядом не соблюдается. НО - запомните четко, что массовость нарушений - не оправдывает вас. Как бы вам это странно не казалось - но в случае чего - абсолютно бесспорно вы проиграете везде. Вас просто обяжут снести нафик все ваши постройки и выкорчевать все ваши деревья. Откажетесь - вызовут фирму, снесут всё и выставят вам счет за выполненные работы по сносу. И это не смешно. Заинтерсованным лицом может явиться завистливый сосед, упертый (или продажный) пожарный инспектор - да кто угодно. Это не важно. Важно то, что в этом случае вы ПОЛНОСТЬЮ не правы и беззащитны. Оглянитесь-ка теперь на своем участке - что видите?
При постановке на кадастровый учет мой участок оказался не 15, как было указано в документах, а только 14 соток. Вопрос о переносе границ не ставился. Просто замерили его реальные границы и занесли в новые документы уже новые размеры участка. В общем-то, я только выиграл в том, что налоги теперь платить меньше.
Меня волнует проблема с планом БТИ. Когда оформляли дом в собственность (в 95 году) пришлось переделывать план, т.к. он не соответствовал реальности. У меня уже была сделана перепланировка в доме, снесены некоторые постройки во дворе и кое-что уже построено. Работники БТИ обмерили все как есть на тот момент, даже те постройки, которые у меня были временными и должны были сноситься в недалеком будущем. Мои объяснения по этому поводу они в расчет не приняли. Составили план по факту на момент их посещения.
Сейчас в соответствии с тем планом, пожалуй, только внешние границы дома остались. Всю что внутри дома и вокруг него плану не соответствует. Грозит ли это мне какими-либо проблемами, помимо необходимости делать новый план в случаи каких-то движений с правами собственности?
И еще один вопрос возникает. Сейчас по стране идет перевод земель сельхозназначения в земли поселений. У нас ряд сельских поселений именно сейчас занимается этими вопросами и планирует распродать новые земли под застройку дачникам. У них на сегодняшний день это единственная статья доходов, поэтому сделают они это точно, да и желающих на участки больше, чем достаточно. Лучшие участки отводят вдоль берегов озер. Так называемая первая линия, так вот участки там нарезают в пределах 100 метров до берега. Граница участка всего 30 метров от воды. Почему-то говорят, что именно 30 метров охранная зона. Если все сложится удачно, то я тоже планирую такой участок приобрести. И как быть, если весь участок в водоохраной зоне находится?
1) всё просто - у вас, думаю, соседские участки уже на кадастровом стоят - то есть земля по факту уже разобрана. Так что вам хватило на одну сотку меньше. У меня было наоборот - я ставил первым, они приехали, от ближайшей уже имеющейся точки стукнули мои размеры с плана - и вбили колышки. Чистой земли не хватало, они отхватили всю ширину проезда между соседними участками мне. И вся эта сельская дорога отошла мне. Деревенские недопонимали - они столько лет по ней ходят. Я насыпал на нее большую кучу земли - забора-то нет на участке. Постепенно перестали То есть как я и писал - при недостатке общей земли побеждает тот, кто раньше проснулся. Вот вам уже одной сотки не хватило .
2) Нет. С правами собственности пргоблем не будет. Теоретически придирки со стороны архитектора-местной власти возможны, но лишь придирки. И праву собственности это никак не угрожает. Теоретически могут быть проблемы такого рода, что если ваша перепланировка не просто не согласована, а нарушает СНиПы, то вас могут обязать привести в соответствие. Но это как надо накосячить, чтобы такой гнев богов вызвать?
3)до 10 км от истока реки - ширина водоохранной зоны 50 метров, от 10 до 50 км - 100 метров, свыше 50 км от истока реки - 200 метров. Уточнил Это по рекам. По озерам - честно скажу, не знаю. Возможно, местными нормами устанавливается. По реке же скажу вот еще что - в свое время, когда искал себе землю, мне предлагали вообще на берегу Волги - просто волны под окнами. И тут вот что - в наших местах из-за водохранилищ Волга размывает один свой берег (вдоль другого горы). Примерно на метр в год. Понимаете, что станет за 20-30 лет с участком, который по краю берега проходит?
Dimus, спасибо, успокоили.
Нырять с балкона в воду я не планировал, а вот свой бережок иметь очень хочется. У нас очень популярные места для отдыха. Летом на берегу, как в большом городе, припарковаться негде. Хотя у меня уже есть дом и земля, но они все же в городе. Надеюсь ближе к пенсии на природу перебраться. )))
Водоемы на личных участках. Понятно, что к лужице с фонтанчиком никто никаких претензий предъявлять не будет. Как быть, если вам захотелось большего? Это реально. С одной стороны - водоемы, водные источники и прочие водные ресурсы у нас в стране не могут находиться в частной собственности. Но - если весь водоем находится внутри единого земельного участка - то он также принадлежит собственнику участка. При этом важно, что у водоема и участка НЕ МОЖЕТ быть разных собственников. Так что вы вполне можете обустроить пруд в границах своего участка. Не забудьте только обратиться в местную администрацию, там вам озвучат, каким экологическим, строительным, санитарным нормам он должен соответствовать. Но опять-таки - несоответствие этим требованиям не значит, что вам его автоматически зароют
